由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，所以诸多境外投资机构开始着力关注更为庞大的三线城市市场，尤其是对位于这些城市中心区位，有稳定租约的物业有较强兴趣。

      在经历一个发展阶段后，诸多国内外商家店铺在中国一线城市已经趋于饱和，尤其是零售业的快速发展，促使国内外零售商快速进入中小城市拓展，并迅速拓展店面。典型商家如大卖场类的沃尔玛、乐购（TESCO）、大润发等，百货类商家如百盛、王府井、大商集团等，以及屈臣氏、国美、必胜客等亦都在快速向中小城市延伸。零售商的向下发展将能够有效消化中小城市的商业物业面积，降低商铺空置率。同时，大型专业连锁运营商的进入，将加大中小城市的商业竞争，激发当地市场的商业活力。

      另外，城市商业网点规划日趋理性让中小城市商业地产的发展有了政策的支撑。之前，由于商业地产的发展缺乏有力的控制规划，形成了空置，造成了城市资源的浪费，而近两年商务部对全国商业网点进行的控制性规划，将对目前中小城市商业面积的增长形成制约，防范无效商业面积供应的产生。

     据悉，目前一些欧美以及澳大利亚的基金正在寻找进入三线城市商业地产的机会。相对土地资源越来越少的一线和二线城市，境外投资者更愿意直接进入回报率更高的三线城市。包括美林证券、摩根士丹利、凯德置地等最近对三线城市的商业地产都表示出了极大的关注度，有的已经暗中出手成功收购项目。